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Cuanto vale mi casa?
Poner tu casa a la venta significa tener que asignarle un precio... uno realista. A mucha gente le encantará darte consejos, tu cuñado sabelotodo, tu madre que está llena de buenas intenciones, ese colega que ha hecho una fortuna en la bolsa e incluso el corredor a quien le compraste la casa. Pero en última instancia, la decisión es tuya.
Pedir un precio muy alto hará que la venta se alargue y que tengas que reducir el precio en forma periódica para atraer compradores. Mientras tanto, tu propiedad se queda "estancada" y los compradores comienzan a sospechar que tiene algún problema. Por otra parte, un precio muy bajo, significa que te dirás durante mucho tiempo, "si tan sólo...".
Los tres factores determinantes
Los tres factores determinantes que afectan el precio son: Ubicación. Has escuchado esto una y otra vez, pero es porque es cierto. Si tu casa está en una zona conveniente, podrás obtener un precio más alto que el que obtendrías por la misma casa en una zona menos atractiva.
Condiciones. Una casa en buenas condiciones, bien mantenida y que se vea atractiva se vende más rápido a un precio alto que una descuidada o que necesita arreglos.
Extras. Una casa que tenga detalles de moda significará un precio de venta más alto y se venderá más rápido que una casa simple. Un baño en cada piso, un sótano o un ático terminados, una piscina, un garaje grande, aire acondicionado central o un sistema para conexión de la aspiradora a la pared, un jardín hermoso, un patio o una terraza, una cocina nueva, una sala de juegos, todo esto va en tu beneficio.
Fijar el precio
Hay tres formas estándar para calcular el precio correcto y para cada una debes saber sobre el vecindario. Comenzaremos desde el paso más económico al más caro. Lee estos tres pasos y luego decide. Tal vez sólo necesites uno.
Opción Nº 1: Por tu cuenta
Comienza por saber el precio de propiedades similares a la tuya en tu vecindario. La manera más sencilla y económica es hacer un seguimiento de los anuncios de ventas en el diario. Esto te dará de inmediato cifras aproximadas y te permitirá familiarizarte con el rango de precios.
Consejo: Al buscar casas que sean comparables necesitas saber con claridad qué significa "comparable", es decir, casas que estén en un mismo vecindario, con aproximadamente la misma superficie, cantidad de habitaciones y baños, terreno, antigüedad, comodidades y condición.
Otra fuente de información en muchos vecindarios es el departamento local de impuestos. En estos momentos cada vez más condados y pequeñas localidades están colocando precios de venta y valoraciones en línea. Si no encuentras tu vecindario, tendrás que ir personalmente a la oficina de recaudación de impuestos.
Si no eres del tipo de persona que hace sus propias averiguaciones, visita los sitios Web de por los menos dos compañías de bienes raíces. Selecciona las listas de casas en venta no sólo para averiguar el precio actual, sino que también para ver casas que ya se hayan vendido y en cuánto.
Para buscar direcciones en Internet de corredores y compañías de bienes raíces, revisa los anuncios en los diarios o en las páginas amarillas, o bien utiliza motores de búsqueda (escribe "corredores de bienes raíces (o real estate agents), [nombre de la localidad]" en el cuadro de búsqueda).
Opción Nº 2: Utiliza los servicios de un corredor de bienes raíces
Otra opción es obtener un Análisis de mercado competitivo (CMA por sus siglas en inglés) de dos o tres corredores locales.
Un CMA corresponde al precio de venta aproximado de una propiedad según las condiciones actuales del mercado. Los corredores crean estos informes sin costo alguno para las personas que quieren vender, esperando, naturalmente, ser ellos los que hagan la venta.
El lado positivo de un CMA es que se basa en gran medida en información real. El corredor analiza las propiedades, similares a la tuya, que se han vendido recientemente, digamos durante los últimos 6 a 12 meses, así como el precio de las propiedades que están a la venta.
Para ello, el corredor necesita conocer tu casa primero. Luego investigará el listado de propiedades "Multiple Listing Service" para ver información sobre propiedades similares en el área. Después de analizar esta información, te hará una recomendación. Es posible que sea una cantidad fija o un rango de precios.
En el CMA, presta especial atención a las casas que se han vendido y a las que aún siguen a la venta. Las que se vendieron, obviamente tenían un precio de lista correcto. Es posible que las que no se han vendido tengan un precio elevado. Considerando el clima económico actual en tu zona, es posible que las propiedades que no se han vendido te muestren cuál es el límite máximo para tu casa.
$Consejo: Selecciona un corredor que conozca bien tu vecindario y que haya vendido varias propiedades en esa zona en los últimos 12 meses y no a corredores que te digan que todo se puede hacer con Internet.
Opción Nº 3: Trabaja con un tasador
En la mayoría de las ventas de casas, la evaluación tasación es la parte de la transacción [negociación] que se acerca al final del proceso. En ese momento, el comprador debe pagar (de $250 a $500 o más) por una tasaciónevaluación para cumplir con las exigencias de la entidad hipotecaria.
Puedes invertir el proceso y ser tú quien pague por la tasaciónevaluación. Te recomiendo hacerlo si tienes dudas sobre lo que tienes o sobre los resultados de un CMA o si tienes considerado vender sin utilizar un corredor.
Las tasaciones también son clave si tu casa es poco común y para la que no existen comparaciones, digamos que vives en una fábrica de mostaza o en un establo remodelado, en una casa trasera o cerca de una zona histórica o de atracción turística, o junto a un cementerio.
Sé cauteloso al seleccionar un tasadorevaluador. Busca a alguien que tenga experiencia en casas similares a la tuya y en tu vecindario. (No contrates a alguien que esté más familiarizado con propiedades comerciales que residenciales.) Comienza por pedir tres nombres a amigos, colegas o corredores de bienes raíces de confianza.
Luego pregúntale a cada tasadorevaluador lo siguiente:
¿Qué experiencia tienes en bienes raíces?
¿Qué capacitación has recibido en tasaciónevaluación de propiedades?
¿Durante cuánto tiempo has sido tasadorevaluador?
¿Tienes licencia del estado para operar como tasadorevaluador?
Todos los estados exigen que los tasadorev aluadores tengan una licencia o certificación estatal para realizar tasaciones para las entidades de préstamos reguladas por el gobierno federal, pero no necesariamente a las personas.
¿Perteneces a una asociación nacional? Para estar seguro de que la organización sea legítima, revisa la lista que aparece en el directorio comercial Volta Business Directory. Haz clic en "Real Estate" (Bienes raíces).
¿Puedo ver tu CV? Un tasadorevaluador con experiencia tendrá un folleto o una hoja informativa detallando todo lo que ha hecho.
¿Qué casas en mi vecindario has tasado durante el último año?
¿Cuánto cobras?
¿Me puedes dar tres referencias? Pídele que una de las referencias sea de una compañía de seguros, de una institución financiera, de una agencia gubernamental o de una compañía.
Asegúrate de estar presente cuando el tasador evaluador realice la tasación evaluación. Toma nota de lo que haga y haz preguntas. Un trabajo concienzudo toma por lo menos una o dos horas para una casa pequeña, y de dos a tres horas para casas más grandes. Definitivamente, no es un trabajo que se hace en 15 minutos.
Además del precio recomendado por tu casa, el informe final debe incluir un análisis de ventas de por lo menos tres casas comparables.
La tasación evaluación debería estar en un rango de $5.000 a $8.000 (quizás $10.000 para una casa grande) con respecto a las casas comparables mencionadas en el informe. Si en la tasaciónevaluación te entregan un precio mucho mayor o mucho menor, pregúntale al tasadorevaluador. Si no estás satisfecho con la respuesta, haz otra tasaciónevaluación o un CMA, si aún no lo has hecho.
En resumen: tus propios resultados, los CMA y las tasaciones, son decisiones que se basan en hechos y no son algo que no se pueda cambiar. Si terminas teniendo problemas para vender, simplemente reconsidera tu precio de venta.
Si usted tuviera un problema con los impuestos a los ingresos, ¿intentaría solucionarlo sin la ayuda de un contador público certificado? Si tuviera una pregunta de un tema legal, ¿trataría de encontrar la respuesta sin la ayuda de un abogado? Si se toma en cuenta por una parte el pequeño costo y el gran riesgo por otra, sería poco inteligente considerar una transacción en bienes raíces sin la asistencia profesional de un REALTOR®.
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